Kun kerrostalon julkisivu näyttää kuluneelta, taloyhtiön on päätettävä, riittääkö huoltomaalaus vai tarvitaanko laajempaa korjausta. Hilseilevä maali, halkeama tai kosteusjälki on tärkeä havainto, mutta yksittäinen merkki ei vielä kerro vaurion syytä tai työn laajuutta.
Päätös kannattaa perustaa julkisivun rakenteeseen, aiempiin huoltoihin ja kunnon arviointiin. Näin taloyhtiö voi pyytää tarjouksia samasta työstä ja välttää tilanteen, jossa pelkkä pintakäsittely peittää korjausta vaativan ongelman.
Huoltomaalauksessa kunnostetaan julkisivun pintaa, kun alusta ja rakenne soveltuvat siihen. Työhön voi kuulua pintojen puhdistus, irtoavan maalin poisto, rajatut paikkaukset, pohjustus ja maalaus. Vanhan pinnoitteen kunto ja uuden tuotteen yhteensopivuus pitää selvittää ennen toteutusta. Tikkurilan korjausratkaisun valintaa käsittelevä ohje erottaa huoltomaalauksen laajemmista julkisivun korjaustoimista juuri alustan kunnon perusteella.
Julkisivun korjauksessa puututaan myös pintaa syvempiin vaurioihin tai toimimattomiin rakennusosiin. Kohteen mukaan kyse voi olla esimerkiksi vaurioituneen rappauksen tai verhouksen korjauksesta, betonivaurioiden käsittelystä tai elementtisaumojen uusimisesta. Korjaus ja huoltomaalaus eivät aina sulje toisiaan pois: samassa hankkeessa voidaan korjata rajattuja vaurioita ja käsitellä sen jälkeen ehjät pinnat.
Tarkasteltava asia
Huoltomaalaus voi olla mahdollinen
Korjausta on syytä selvittää
Pintakäsittely
Pinta on kulunut, mutta alusta on arvioitu sopivaksi maalaukseen
Pinnoite irtoaa laajasti tai alustan kunto on epäselvä
Rakenne
Arviossa ei havaita pintakäsittelyn estäviä vaurioita
Rappaus, puu, betoni tai liittymät ovat vaurioituneet
Työn rajaus
Puhdistus, valmistelut ja pintakäsittely riittävät arvioidun tarpeen mukaan
Tarvitaan lisäselvityksiä, korjaussuunnittelua tai rakenteisiin kohdistuvia töitä
Taulukko auttaa jäsentämään vaihtoehtoja, mutta se ei korvaa kohdekohtaista arviota. Kuten Ympäristöhallinnon kiinteistöjen kunnossapitoa koskevassa ohjeessa todetaan, julkisivut kuluvat säärasituksessa ja tarvitsevat sekä huoltoa että ajoittain perusteellisempia korjauksia.
Hallituksen ja isännöitsijän havainnot ovat hyödyllinen lähtökohta, kunhan niitä ei pidetä valmiina diagnoosina. Rakennusta voi tarkastella eri puolilta ja kirjata esimerkiksi seuraavat asiat:
Kirjatkaa myös havaintojen sijainti ja ottakaa kuvat. Kaikki seinät eivät rasitu samalla tavalla: esimerkiksi auringonpaiste ja viistosade vaikuttavat eri julkisivuihin eri tavoin. Suomen Kiinteistölehden julkisivujen huoltoa käsittelevä artikkeli korostaa, että huoltotarpeeseen vaikuttavat sekä rakenneratkaisu että säärasitus. Yleinen vuosiluku ei siksi yksin ratkaise, milloin juuri tämän rakennuksen pinta pitää maalata.
Erityisesti irtoava rappaus, betonin lohkeamat ja toistuvat kosteusjäljet ovat syitä selvittää tilannetta tarkemmin. Näkyvät merkit eivät kuitenkaan paljasta varmasti vaurion syytä tai laajuutta.
Merkitkää näkyvät vauriot, niiden sijainti ja mahdolliset asukkaiden ilmoitukset. Tarkistakaa samalla huoltokirjasta ja muista käytettävissä olevista asiakirjoista, milloin julkisivua on viimeksi maalattu tai korjattu ja mitä silloin tehtiin. Aiemmat tutkimukset ja korjaussuunnitelmat voivat auttaa hahmottamaan, onko kyse uudesta vai jo tunnetusta ongelmasta.
Pyytäkää tilanteeseen sopiva ammattilaisen arvio. Jos pintojen tai rakenteiden kunto jää epäselväksi tai vauriot vaikuttavat laajoilta, erillinen kuntotutkimus voi olla tarpeen ennen menetelmän ja urakan laajuuden valintaa. Arvioinnin tarkoitus on erottaa maalattavissa oleva pinta sellaisista kohdista, jotka vaativat muuta korjausta. Pelkän valokuvan perusteella ei kannata päättää lopullista työtapaa.
Tarjouspyynnössä kannattaa kertoa rakennuksen julkisivumateriaalit, havaitut vauriot, aiemmat toimenpiteet ja käytettävissä olevat tutkimustulokset. Pyytäkää tarjouksiin selkeä kuvaus ainakin pohjatöistä, korjattavista kohdista, pintakäsittelystä ja mahdollisista erikseen hinnoiteltavista töistä. Jos vaihtoehtoja on useita, ne kannattaa kuvata erikseen. Näin tarjoukset ovat helpommin vertailtavissa työn sisällön, materiaalien ja ehtojen perusteella.
Huoltomaalaus voi olla sopiva ratkaisu, kun kuluminen rajoittuu pintaan ja alusta on arvioitu maalattavaksi. Jos rakenteessa on korjausta vaativia vaurioita, pelkkä uusi maalikerros ei ratkaise niiden syytä. Lopullinen ratkaisu riippuu kohteen kunnosta ja valitusta korjaustavasta.
Naantalin Pintaurakointi tekee Turun seudulla taloyhtiöiden julkisivujen huolto- ja korjaustöitä. Yrityksen ulkoverhousmaalauspalvelu käsittelee myös taloyhtiöiden julkisivumaalausta. Kivijalka ja julkisivu -sivulla kuvataan julkisivujen puhdistusta, huoltoa ja elementtisaumojen uusimista. Jos arvioinnissa ilmenee tarve uusia verhous, voit tutustua myös julkisivuverhouksen korjausta ja uusimista käsittelevään palveluun.
Kun taloyhtiö on koonnut havainnot ja aiemmat tiedot, se voi ottaa yhteyttä Naantalin Pintaurakointiin ja kertoa, pohtiiko se kerrostalon julkisivun huoltomaalausta, korjausta vai molempia vaihtoehtoina. Näistä tiedoista on hyvä aloittaa työn laajuudesta ja tarjouspyynnöstä keskustelu.
