Taloyhtiön maalausurakan kilpailutus onnistuu parhaiten, kun kaikki tarjoajat saavat saman kuvauksen kohteesta ja tavoitellusta työstä. Silloin hallitus ja isännöitsijä voivat verrata muutakin kuin loppusummaa: pohjatöitä, materiaaleja, korjaustarpeita, aikataulua ja vastuita.
Tämä opas auttaa kokoamaan tarjouspyynnön, vertailemaan tarjoukset ja valmistautumaan urakan toteutukseen. Naantalin Pintaurakointi tekee maalaus- ja korjaustöitä taloyhtiöille Turun seudulla. Ohjeet sopivat erityisesti julkisivun maalausta suunnittelevalle taloyhtiölle, mutta samoja periaatteita voi käyttää myös muiden pintatöiden kilpailutuksessa.
Ennen tarjouspyyntöä kannattaa selvittää, mitkä pinnat tarvitsevat maalausta ja missä saattaa olla myös korjattavaa. Hallitus voi kirjata näkyvät havainnot rakennuksittain ja julkisivuittain. Esimerkiksi hilseilevä maali, paljaaksi kulunut puu, halkeileva pinnoite tai kosteusjälki auttaa kuvaamaan urakoitsijalle, mihin huomiota pitää kiinnittää. Pelkkä silmämääräinen havainto ei kuitenkaan kerro vaurion syytä.
Kokoa myös käytettävissä olevat huoltokirjan merkinnät, aiemmat työselostukset ja kuntoarviot. Jos pinnan tai rakenteen kunto jää epäselväksi, pyydä ammattilaisen arviota ennen lopullista työrajausta. Näin tarjouspyyntö ei perustu oletukseen, että kaikki ongelmat ratkeavat maalauksella.
Ulkoverhouksen maalaus, lahonneen puun korjaus, julkisivuverhouksen uusinta, kivijalan pinnoitus ja elementtisaumojen uusinta ovat eri töitä. Niitä voidaan suunnitella samaan hankkeeseen, mutta tarjouspyynnössä niiden sisältö ja hinnoittelu on hyvä erotella. Myös kattohuolto ja porrashuoneiden maalaus kannattaa kuvata erillisinä kokonaisuuksina, jos ne kuuluvat samaan suunnitelmaan.
Tarjouspyynnön tehtävä on kertoa, mitä taloyhtiö haluaa tehtävän ja mitä tarjoajan tulee sisällyttää hintaansa. Kaikkia yksityiskohtia ei aina tunneta etukäteen. Avoimet kohdat kannattaa nimetä, jotta urakoitsijat voivat esittää niistä kysymyksiä tai eritellä vaihtoehdot tarjouksessaan.
Tarjouspyynnön osa
Mitä kannattaa kuvata?
Kohde
Rakennusten määrä, sijainti, maalattavat pinnat ja käytettävissä olevat kuntoasiakirjat.
Työn laajuus
Mitkä pinnat kuuluvat urakkaan ja mitä jätetään sen ulkopuolelle.
Pohjatyöt
Pesu, irtoavan maalin poisto, vaurioiden selvittäminen, suojaukset ja muut tarvittavat valmistelut.
Korjaukset ja pinnoitukset
Mitkä työt pyydetään mukaan perusurakkaan ja mitkä eritellään vaihtoehtoina tai lisätöinä.
Materiaalit
Tiedossa oleva aiempi pintakäsittely sekä toive siitä, että tarjoaja perustelee ehdottamansa maalit ja pinnoitteet.
Toteutus
Toivottu ajankohta, työskentelyyn vaikuttavat piha- ja kulkujärjestelyt sekä asukkaille tiedottaminen.
Tarjouksen erittely
Työ, materiaalit, telineet tai nostimet, mahdolliset lisätyöt ja muut hintaan sisältyvät järjestelyt.
Lähetä sama aineisto kaikille tarjoajille ja toimita mahdolliset täsmennykset tasapuolisesti. Pyydä samalla ilmoittamaan, mitä tarjouksesta on rajattu pois. Näin erot tarjouksissa tulevat näkyviin jo ennen päätöstä.
Rakenteiden kunto voi tarkentua vasta pohjatöissä. Tarjouspyynnössä on siksi hyödyllistä pyytää kuvaus siitä, miten lisätyön tarve todetaan, kuka sen hyväksyy ja miten hinta määräytyy. Taloyhtiön kannattaa myös sopia, kuka toimii sen yhteyshenkilönä tarjousvaiheessa ja työmaalla.
Halvin loppusumma ei vielä osoita, että tarjouksissa on sama työ. Kerää keskeiset tiedot yhteiseen taulukkoon ja pyydä epäselviin kohtiin kirjalliset täsmennykset.
Vertailukohta
Tarkistettava kysymys
Kokonaishinta
Mitä hintaan sisältyy ja mitä on rajattu pois?
Pohjatyöt
Onko pesu, irtoavan maalin poisto ja muu valmistelu eritelty?
Materiaalit
Mitä tuotteita ehdotetaan ja miksi ne sopivat kohteeseen?
Korjaukset ja pinnoitukset
Ovatko nämä mukana hinnassa vai erillisiä töitä?
Telineet ja suojaukset
Kuka järjestää ne ja sisältyvätkö kulut tarjoukseen?
Lisätyöt
Miten tarve todetaan, työ hyväksytään ja hinta määräytyy?
Aikataulu
Miten sää, kuivuminen ja asukkaiden arki huomioidaan?
Mahdollinen takuu
Onko sen sisältö ja rajaukset kerrottu kirjallisesti?
Vertailussa kannattaa kysyä esimerkiksi:
Maalausolosuhteet on arvioitava käytettävän tuotteen ohjeiden mukaan. Tarjouksessa on hyvä kuvata, miten sää ja pintojen kuivuminen huomioidaan aikataulussa. Kiinteää maalauskautta tai kaikille tuotteille sopivaa lämpötilarajaa ei kannata olettaa.
Taloyhtiön on lisäksi selvitettävä, mitä urakoitsijaa koskevia lakisääteisiä tarkistuksia juuri sen hankkeessa edellytetään, ja hankittava tarvittavat selvitykset ennen sopimusta. Päätöksenteossa tulee noudattaa myös taloyhtiön omaa toimivallan jakoa: laajakantoinen tai osakkaiden asumiseen tai maksuihin olennaisesti vaikuttava hanke voi edellyttää yhtiökokouksen päätöstä.
Kun tarjoaja on valittu asianmukaisessa päätösmenettelyssä, varmista, että sopimus ja sen liitteet kuvaavat samaa urakkaa kuin hyväksytty tarjous. Kirjaa ainakin:
Jos osapuolet harkitsevat YSE 1998 -ehtoja, niiden soveltuvuus on arvioitava ja käytöstä sovittava nimenomaisesti. Ehdot eivät tule osaksi urakkaa pelkällä yleisellä viittauksella rakennusalan käytäntöihin.
Maalaus voi vaikuttaa kulkureitteihin, parvekkeiden käyttöön ja piha-alueeseen. Sopikaa ennen työn alkua, kuka kertoo asukkaille työvaiheista ja muutoksista. Käytännön tiedotteessa voi olla tarpeen mainita esimerkiksi parvekkeiden tyhjentäminen, ikkunoiden sulkeminen pesun aikana tai tilapäiset kulkurajoitukset.
Työn valmistuttua taloyhtiön edustajat ja urakoitsija käyvät toteutuksen läpi. Kirjatkaa mahdolliset puutteet sekä niiden korjaamisesta sovittu menettely. Säilyttäkää sopimus, muutostyöpäätökset, vastaanoton kirjaukset ja saadut huolto-ohjeet taloyhtiön asiakirjoissa. Niistä on apua myöhemmässä kunnossapidossa.
Naantalin Pintaurakointi toteuttaa taloyhtiöiden maalaus- ja pintatöitä Turun seudulla. Jos taloyhtiönne valmistelee maalausurakkaa, voitte pyytää tarjouksen ja kuvata samalla mahdolliset korjaus- ja pinnoitustarpeet. Tutustukaa myös ulkoverhousmaalauksen palvelusivuun, kun tarkennatte työn sisältöä tarjouspyyntöä varten.
